Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki eski, yıpranmış veya riskli yapıların yenilenmesi, modernize edilmesi ve şehir yaşam kalitesini artırmak amacıyla yapılan kapsamlı bir süreçtir. Bu süreç sadece fiziki yapıların yenilenmesini değil, aynı zamanda sosyal, ekonomik ve çevresel iyileştirmeleri de içerir. Türkiye gibi deprem riski yüksek bir ülkede, özellikle eski ve dayanıksız yapı stokunun yenilenmesi hayati bir öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşümün Amaçları
Kentsel dönüşümün temel amaçları şunlardır:
* Güvenli Yaşam Alanları Yaratmak: Deprem gibi doğal afetlere karşı riskli binaları yıkarak yerlerine daha güvenli ve modern yapılar inşa etmek.
* Yaşam Kalitesini Artırmak: Daha sağlıklı, konforlu ve estetik yaşam alanları sunmak.
* Çevresel Sürdürülebilirliği Sağlamak: Enerji verimli binalar inşa etmek, yeşil alanları artırmak ve çevresel sorunları gidermek.
* Ekonomik Canlanma Sağlamak: İnşaat sektörü aracılığıyla istihdam yaratmak ve gayrimenkul değerlerini artırmak.
* Sosyal Dokuya Katkıda Bulunmak: Modern sosyal alanlar ve altyapı ile toplumsal yaşamı iyileştirmek.
Kentsel Dönüşüm Süreci
Kentsel dönüşüm süreci genellikle şu adımları içerir:
* Riskli Yapı Tespiti: Bina sahiplerinin başvurusuyla veya resen, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapının depreme karşı riskli olup olmadığı tespit edilir.
* Rapor Onayı ve Tebligat: Hazırlanan riskli yapı raporu Bakanlık tarafından onaylanır ve tapu müdürlüğü aracılığıyla maliklere tebliğ edilir. Malikler bu rapora 15 gün içinde itiraz edebilir.
* Kat Maliklerinin Karar Süreci: Rapor kesinleştikten sonra, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile bina yıkımı ve yeni yapının projelendirilmesi konusunda karar alınır.
* Yıkım ve Proje Geliştirme: Kararın alınmasının ardından bina tahliye edilerek yıkım işlemi gerçekleştirilir. Bu süreçte yeni yapının mimari ve statik projeleri hazırlanır.
* Müteahhit Seçimi ve Sözleşme: Malikler, yeni yapının inşası için müteahhit firmayla anlaşma sağlar ve sözleşme imzalanır.
* Yeni Yapının İnşası ve Ruhsat Süreci: Belediyeden inşaat ruhsatı alınır ve yeni yapının inşasına başlanır. İnşaat süresi genellikle 12 ila 24 ay arasında değişir.
* Yardımlar: Süreç boyunca riskli yapıda ikamet eden maliklere veya kiracılara kira yardımı ya da geçici konut/işyeri tahsisi yapılabilir. Ayrıca faiz desteği gibi finansal kolaylıklar da sağlanabilir.
Kentsel Dönüşümün Avantajları ve Dezavantajları
Avantajları:
* Depreme Dayanıklı Yapılar: En önemli avantajı, can güvenliğini artıran, depreme dayanıklı modern yapılar inşa edilmesidir.
* Mülk Değerinde Artış: Yenilenen bölgelerde gayrimenkul değerleri yükselir.
* Modern Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı sistemleri güncellenir ve iyileştirilir.
* Devlet Destekleri: Kira yardımı, faiz desteği, vergi avantajları gibi çeşitli teşvikler sunulur.
* Şehir Estetiği: Şehrin genel görünümü iyileşir, modern ve estetik yapılar ortaya çıkar.
Dezavantajları:
* Yüksek Maliyetler: Özellikle kat karşılığı yapılmayan projelerde malikler için ciddi bir finansal yük oluşturabilir.
* Uzun ve Karmaşık Süreçler: Risk tespiti, anlaşma sağlanması, projelendirme, ruhsatlandırma, yıkım ve inşaat gibi aşamalar zaman alıcıdır ve gecikmeler yaşanabilir.
* Sosyal Dokuya Etkileri: Yerel halkın geçici veya kalıcı olarak yerinden edilmesi, sosyal bağların zayıflaması gibi olumsuz etkiler görülebilir (soylulaşma).
* Anlaşmazlıklar: Özellikle çok sayıda malik olan binalarda anlaşma sağlamak zor olabilir ve bu durum hukuki süreçlere yol açabilir.
Türkiye'de kentsel dönüşüm, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yoğun olarak devam etmektedir. Deprem gerçeği göz önüne alındığında, mevcut yapı stokunun yenilenmesi ve güvenli hale getirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşümde Anlaşma Yapılacak Ana Taraf: Müteahhit Firma
Binanızın riskli olduğu tespit edildikten ve maliklerin 2/3 çoğunluğu ile kentsel dönüşüm kararı alındıktan sonra, projenizi yürütecek bir müteahhit firma ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamanız gerekir. Bu sözleşme, arsa sahiplerinin arsalarını devretmesini, müteahhidin ise bu arsa üzerinde yeni bina veya binalar inşa ederek, belirlenen sayıda daireyi arsa sahiplerine teslim etmesini taahhüt eder.
Müteahhit Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler:
* Tecrübe ve Referanslar: Firmanın daha önce tamamladığı kentsel dönüşüm projelerini inceleyin. Referanslarını arayın ve projenin kalitesi, zamanında teslim edilip edilmediği hakkında bilgi alın.
* Finansal Güç: Müteahhidin projenin tamamlanması için yeterli finansal güce sahip olduğundan emin olun. İflas veya icra geçmişi olup olmadığını araştırın.
* Lisans ve Kayıtlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansına sahip olup olmadığını kontrol edin.
* Sözleşme Detayları:
* Sözleşmenin noter huzurunda yapılması zorunludur.
* İnşaatın teslim süresi, gecikme cezaları ve tazminatlar açıkça belirtilmelidir.
* Yeni dairelerin metrekareleri, katları, cepheleri ve diğer özellikleri detaylı bir şekilde yazılmalıdır.
* Kira yardımı, yıkım masrafları, proje ve ruhsat masrafları gibi giderlerin kim tarafından karşılanacağı netleştirilmelidir.
* Kullanılacak malzeme kalitesi ve teknik şartnameler sözleşmeye eklenmelidir.
* Varsa teminat mektubu veya ipotek gibi güvenceler talep edin.
* İskan Belgesi: Müteahhidin iskan belgesi alma sorumluluğunu üstlenmesi ve bu süreci tamamlaması önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Etkileşimde Olacağınız Diğer Kurumlar
* Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı:
* Riskli yapı tespiti ve raporlarının onaylanması.
* Kira yardımı veya faiz desteği gibi devlet teşviklerinin başvuruları.
* Sürecin denetimi ve yasal düzenlemelerin takibi.
* Belediyeler:
* Yeni projenin imar planlarına uygunluğunun kontrolü.
* İnşaat ruhsatı ve iskan belgesi gibi izinlerin verilmesi.
* Belediyelerin kendilerinin yürüttüğü kentsel dönüşüm projelerinde doğrudan muhatap olabilirler.
* Bankalar:
* Kentsel dönüşüm kapsamında faiz destekli kredi kullanmayı düşünüyorsanız, anlaşmalı bankalarla iletişime geçmeniz gerekecektir (Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halkbank gibi kamu bankaları ve protokol imzalayan özel bankalar).
* Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü:
* Riskli yapı şerhinin konulması.
* Arsa paylarının müteahhide devri veya yeni dairelerin tapu tescil işlemleri.
* Hukuk Büroları / Avukatlar:
* Müteahhit sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi.
* Süreç içinde yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıklarda danışmanlık ve temsil.
* Değerleme Uzmanları:
* Arsa payınızın veya yeni dairelerin değerini doğru tespit etmek için bağımsız bir değerleme uzmanından destek alabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm süreci karmaşık olabileceğinden, iyi bir hukuki danışmanlık almanız ve müteahhit firmayı seçerken çok dikkatli olmanız, haklarınızı korumanız açısından büyük önem taşır
